דירת מגורים מס ערך מוסף הצג הכל

תקנה 15 לתקנות מס ערך מוסף אוסרת על עוסק לנכות מס תשומות על רכישת דירת מגוריו או על בנייתה, אם הדירה משמשת או תשמש גם כמקום עסקו.

יודגש כי האיסור מתייחס לניכוי התשומות "הכבדות" (תשומות בסכום גדול מאוד) של רכישה או בנייה, אך אין מניעה מלנכות באופן יחסי תשומות שוטפות כמו חשמל, טלפון, ועוד כהנה וכהנה הוצאות, ובלבד שבסיס הייחוס יהיה אמיתי או תוך שימוש בהוראות תקנה 18 לתקנות מס ערך מוסף, המאפשרת ניכוי של 25% מהתשומות בשימוש שרובו פרטי ומקצתו עסקי.

סעיף 5(ב) לחוק מס ערך מוסף קובע כי עוסק שרכש דירה ממוכר פרטי יוציא חשבונית עצמית ויקזז מס תשומות, ובעת מכירת הדירה יוטל המע"מ רק על הרווח מהמכירה.

ואולם, במכירת דירות יד שנייה המשמשות בינתיים להשכרה למגורים, עלולה להיווצר תאונת מס בשל ההשכרה בתקופת הביניים. זאת לאור היות ההשכרה למגורים פטורה ממע"מ, ובשל כך לכאורה לא יהיה ניתן לנכות את התשומות בעת רכישת הדירה.

תקנה 1(2) לתקנות מס ערך מוסף, עוסקת בדין המע"מ בנוגע לשימוש לצורך עצמי בידי קבלנים, ולפיו רק לאחר שנתיים יראו דירה שנבנתה בידי קבלן ומושכרת למגורים דירה המשמשת לצורך עצמי בידי הקבלן.

ככל שתקופת הביניים שבה הדירה מושכרת למגורים אינה עולה על שנתיים, יש להתעלם מההשכרה למגורים ולפיכך יהיה אפשר לקזז את התשומות ברכישת הדירה, מאחר שברי כי מטרת הרכישה העיקרית היא לצורך מכירת הדירה ולא לצורך השכרתה בתקופת הביניים.